Una società che intende revocare la cedolare secca che aveva opzionato per contratto di locazione e che ha avvisato solo il conduttore ma non l’Agenzia delle entrate, può ricorrere all’istituto della remissione in bonis e sanare così la comunicazione tardiva se è in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la nuova scelta. In sintesi, deve provare l’invio al conduttore della revoca tempestiva e la mancata corresponsione dell’imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione (Agenzia Entrate – risposta 28 ottobre 2022 n. 530).

L’art. 3, DLgs n. 23/2011 ha introdotto nell’ordinamento tributario il regime della c.d. “cedolare secca”, che permette al locatore di assoggettare il canone annuo da locazione abitativa ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Il provvedimento di attuazione del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 55394/2011, nel disciplinare le modalità di esercizio dell’opzione e di versamento della “cedolare secca”, dispone che “L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

È tuttavia consentita la revoca dell’opzione per le annualità successive. In particolare, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta dovuta, ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità.

Ai sensi del comma 11 del cit. art. 3, l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.

Come chiarito dalla circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, paragrafo 1, della revoca, al pari dell’opzione, è opportuno che il locatore ne dia preventiva notizia al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro, tenuto conto anche del fatto che a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.

Con la circolare 47/E, del 20 dicembre 2012, inoltre, nel fornire chiarimenti rispetto ai “Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis”, ne è stato ammesso il ricorso per sanare la tardiva presentazione del modello RLI, “solo se il tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione di tale modello non sia configurabile come mero ripensamento. Ne consegue che non può essere ammesso ad usufruire dell’istituto in esame chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro (anche se in un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca.

Analogamente, non è possibile beneficiare dell’istituto della remissione in bonis per l’anno in corso nei casi in cui il contribuente che corrisponda annualmente l’imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti dall’articolo 17 del TUR, l’imposta annuale sull’ammontare del canone.

Si rammenta che l’istituto della remissione in bonis consente al contribuente di accedere a benefici fiscali o a regimi opzionali la cui applicazione risulta subordinata alla preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti, laddove il contribuente:

– abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento;

– effettui la comunicazione ovvero esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile;

– versi contestualmente l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall’art. 11, co. 1, D.Lgs. n. 471/1197.

Ciò detto, sebbene il passaggio dal regime della cedolare secca al regime ordinario non sia propriamente riconducibile a la fruizione di benefici di natura fiscale o l’accesso a regimi fiscali opzionali, lo stesso costituisce, comunque, un passaggio ad un diverso regime impositivo, subordinato ad una “preventiva comunicazione”.

Conseguentemente, per motivi di equità e trasparenza che caratterizzano i rapporti con l’Amministrazione finanziaria, è applicabile anche alla comunicazione tardiva della revoca del regime in parola l’istituto appena richiamato, ove si riscontri un comportamento coerente con la scelta comunicata in ritardo.

Pertanto, con riferimento al caso specifico, il contribuente può ricorrere all’istituto della remissione in bonis per sanare la tardiva comunicazione della revoca dell’opzione per la cedolare secca, laddove sia in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con detta scelta, ossia possa provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la propria decisione di revocare l’opzione e di non aver corrisposto l’imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione.